Hypothek
Die Hypothek stellt ein Sicherungsrecht bei Grundstück- und Immobilienkäufen dar. In der Praxis ist sie größtenteils von der Grundschuld abgelöst. Bei Hypotheken sichert sich der Kreditgeber im Zusammenhang mit einem Bau- oder Immobiliendarlehen ein Pfandrecht zu. Sollte der Kreditnehmer das Darlehen nicht tilgen können, hat der Kreditgeber ein leicht verwertbares Recht auf das Grundstück beziehungsweise das Gebäude. Für Banken dient die Hypothek als Sicherheit, was beiden Parteien zum Vorteil gereicht.
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- Hypothek: eine kurze Definition
- Funktionsweise von Pfandrechten
- Unterschiede zwischen Hypotheken und Grundschuld
- Disagio bei Hypotheken
- Beispiel für eine Hypothekübertragung
Hypothek: eine kurze Definition
Die Hypothek bezeichnet ein Pfandrecht an einem Grundstück oder an einer Immobilie, die zu Sicherung einer Forderung bestellt wird. Sie wird in der Regel als Sicherheit bei der Kreditvergabe vom Schuldner auf den Gläubiger übertragen. Die gesetzlichen Regelungen zur Hypothek finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 1113 bis 1190 BGB.
§ 1115 BGB bestimmt, dass die Hypothekübertragung im Grundbuch eingetragen werden muss. Dabei müssen der Gläubiger, der Geldbetrag der Forderung und der Zinssatz sowie andere Nebenleistungen angegeben werden. Nach der Eintragung wird ein Hypothekenbrief erteilt, der dem Gläubiger übergeben wird. Die Hypothek erlischt, sobald der Schuldner die Forderungen des Gläubigers in voller Höhe bezahlt hat.
Funktionsweise von Pfandrechten
Kreditgeber wollen bei umfangreichen Darlehen wie bei Baudarlehen eine gewisse Sicherheit. Das Zugriffsrecht auf das jeweilige Objekt gewährleistet diese Sicherheit. Bei einer Zahlungsunfähigkeit kann der Kreditgeber den Grund für das Darlehen verwerten, er kann dessen Wert zuvor auch realistisch einschätzen. Zugleich bedeutet dieser Mechanismus für Kreditnehmer einen Vorteil, sofern sie die Raten bedienen können. Aufgrund dieser Sicherheit können sie eine bessere Bonität vorweisen und erhalten deswegen bessere Konditionen oder überhaupt einen Kredit.
Unterschiede zwischen Hypotheken und Grundschuld
Die Hypothek war lange Zeit das wichtigste Grundpfandrecht, festgehalten im Bürgerlichen Gesetzbuch. Mittlerweile hat aber die Grundschuld Hypotheken abgelöst. Die Grundschuld bedarf wie Hypotheken einer Eintragung im Grundbuch, es existiert allerdings ein wesentlicher Unterschied:
Hypotheken beziehen sich ausschließlich auf ein Darlehen. Sinkt die Restschuld, reduziert sich auch der Betrag der Hypothek. Beim Abbezahlen der Kreditsumme löscht sich diese automatisch.
Eine Grundschuld ist dagegen an keine konkrete Darlehenssumme gebunden. Sie bleibt theoretisch immer bestehen, selbst wenn ein Kredit abbezahlt ist. Das hört sich für Kreditnehmer nachteilig an, hat aber einen relevanten Vorzug: Eine Grundschuld können beide Parteien flexibel als Sicherheit einsetzen, zum Beispiel bei einem Folgekredit. Bank und Kreditnehmer müssen keine neue Kreditsicherheit vereinbaren, sie können die Grundschuld weiter wirken lassen.
Disagio bei Hypotheken
Der Rückzahlungsbetrag einer Forderung, die mit einer Hypothek abgesichert wird, ist in der Regel sehr viel höher als der Betrag der Kreditaufnahme. Denn hohe Kreditbeträge sind gewöhnlich mit langen Laufzeiten ausgestattet, die mit hohen Zinszahlungen einhergehen. Bei der Auszahlung von Krediten, die durch Hypotheken abgesichert sind, entsteht ein Damnum, das auch als Disagio bezeichnet wird. Der Disagio ist ein Abschlag von der Kreditauszahlung, der durch den Kreditgeber bei der Auszahlung abgezogen wird. Der Abschlag umfasst einen Prozentsatz des ausgegebenen Kredits und wird als Vorauszahlung von Zinsen einbehalten. Dadurch fällt die Nominalverzinsung für den Kredit geringer aus.
Das Damnum oder Disagio ist in der Bilanz unter Aktive Rechnungsabgrenzungsposten im Konto Disagio auszuweisen. Das Disagio ist nach dem Steuerrecht aktivierungspflichtig. Das Handelsrecht erlaubt eine Abschreibung über die gesamte Laufzeit der Hypothek.
Beispiel für eine Hypothekübertragung
Für den Bau einer Fertigungshalle nimmt das Unternehmen F. einen Kredit bei der Bank auf. Als Sicherheit bietet die Firma F. der Bank eine Hypothek auf ein angrenzendes Grundstück mit Bürogebäude an. Die Übertragung der Hypothek wird im Zuge der Kreditgewährung in das Grundbuch eingetragen. Das Kreditinstitut stellt der Firma F. daraufhin einen Kredit in Höhe von 500.000 Euro zur Verfügung. Die Auszahlung des Kredits umfasst 95% der Kreditsumme, während 5% Disagio einbehalten werden. Der Kredit hat eine Laufzeit von 10 Jahren bei einem Zinssatz von 2,3 Prozent. Die Zinsen für den Kredit werden halbjährlich abgerechnet. Nach Ablauf von 10 Jahren hat die Firma F. den Kredit, wie vereinbart, in voller Höhe zurück bezahlt. Somit wird auch die Hypothek gelöscht. Die Löschung der Hypothek wird daraufhin in das Grundbuch aufgenommen und die Firma F. kann wieder frei über das Grundstück und das Bürogebäude verfügen.
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