Finanzen   07.7.2018

Ferienwohnung steuerlich absetzen – so geht’s!

Wer sich eine Ferienwohnung kaufen möchte, der sollte sich über die steuerlichen Aspekte seiner Anschaffung Gedanken machen. Bei einer gut durchdachten Gestaltung der Nutzung kann man die Ferienwohnung steuerlich absetzen.

  1. Ferienwohnung steuerlich absetzen: Die Varianten der Nutzung
  2. Welche Ausgaben kann man für die Ferienwohnung absetzen?
  3. Feine Unterschiede und Überzeugungsarbeit
  4. Liegt die Ferienwohnung im In- oder Ausland?
  5. Die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht
  6. Die Überschussprognose über 30 Jahre
  7. Dir gehört die Ferienwohnung nicht?
  8. Ferienwohnung für die Projektdauer mieten?
  9. Was sind gemischte Reisekosten?
  10. Wie funktioniert das Absetzen beim Wohnungswechsel wegen Jobwechsel?

Wie können digitale Nomaden die gemietete Wohnung steuerlich absetzen?

Ferienwohnung steuerlich absetzen: Die Varianten der Nutzung

Für die Nutzung einer Ferienwohnung kommen drei Varianten in Frage, die darauf Einfluss nehmen, ob man eine Ferienwohnung steuerlich absetzen kann:

  • ausschließliche Selbstnutzung
  • ausschließliche Vermietung
  • gemischte Belegung
Gewerbe und Steuern gehen immer einher. Deswegen kannst du deine Ferienwohnung auch steuerlich absetzen - sofern du sie gewerblich vermietest. (Bild © unsplash.com)

Gewerbe und Steuern gehen immer einher. Deswegen kannst du deine Ferienwohnung auch steuerlich absetzen – sofern du sie gewerblich vermietest. (Bild © unsplash.com)

Die Selbstnutzung

Wird die Ferienwohnung ausschließlich selbst genutzt, dann werden auch keine Einkünfte erzielt. Ohne Einnahmen können bei der Steuererklärung keine Kriterien berücksichtigt werden, durch die Du die Ferienwohnung absetzen könntest.

Vermietung an Feriengäste

In vollem Umfang hingegen kannst Du eine Ferienwohnung absetzen, die ausschließlich zur Vermietung an Feriengäste eingesetzt wird. Du erzielst dabei ein Einkommen, das dem Finanzamt gegenüber erklärt werden muss. Dabei kannst Du die relevanten Ausgaben für Deine Ferienwohnung absetzen.

Die gemischte Belegung

Wird die Ferienwohnung teilweise durch den Eigentümer selbst genutzt und teilweise an Fremde vermietet, dann wird das Verhältnis der Belegung genau abgewogen. Wenn die Ferienwohnung zu einem Anteil von mindestens 75 Prozent der am Ferienort der Wohnung üblichen Buchungszeiten an Gäste vermietet wird, dann kannst Du die Kosten für die Ferienwohnung absetzen.

Welche Ausgaben kann man für die Ferienwohnung absetzen?

Wird Deine Immobilie ganz oder zum großen Teil an wechselnde Feriengäste vermietet, dann kannst Du die Gewinne mit den Ausgaben aufrechnen und die Ferienwohnung absetzen. Die absetzbaren Posten werden unter Werbeausgaben zusammengefasst und beinhalten zum Beispiel

  • Schuldzinsen
  • Abschreibungen auf den Kaufpreis
  • Abschreibung auf die Nebenkosten der Anschaffung
  • laufende Kosten
  • Vermittlungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Renovierungskosten

und viele mehr.

Feine Unterschiede und Überzeugungsarbeit

Damit Du die Kosten für die Ferienwohnung absetzen kannst, müssen verschiedene Aspekte beachtet werden.

  • Lage der Ferienwohnung
  • Einkunftserzielungsabsicht
  • Überschussprognose

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Liegt die Ferienwohnung im In- oder Ausland?

Um beim deutschen Fiskus eine Ferienwohnung absetzen zu können, muss sie im Inland gelegen sein. Möchtest Du eine im Ausland gelegene Ferienwohnung absetzen, dann ist das dort ansässige Finanzamt zuständig. Sobald Einkünfte durch die Vermietung an wechselnde Feriengäste in Deutschland erzielt werden, greifen die deutschen Regelungen, nach denen Du die Ferienwohnung absetzen kannst.

Die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht

Wenn das gemischt genutzte Ferienhaus über lange Zeit trotz Vermietung an Feriengäste keine Gewinne erzielt, kann das Finanzamt die Immobilie als Liebhaberobjekt einstufen. Das bedeutet, dass das Finanzamt die Nutzung der Immobilie als vorwiegend privat bewertet und anfallende Ausgaben nicht geltend gemacht werden können. Um in diesem Fall die Ferienwohnung absetzen zu können, musst Du das Finanzamt von Deiner Absicht überzeugen, durch die Vermietung an Feriengäste langfristig Gewinne zu erzielen. Hierfür muss die Belegungszeit mit den Anteilen der privaten Nutzung gegenüber der Vermietungstage offen gelegt und nachgewiesen werden. Sobald die wirtschaftliche Nutzungsabsicht erwiesen ist, kannst Du auch bei langfristigen Verlusten die Ferienwohnung absetzen.

Die Überschussprognose über 30 Jahre

Werden für die gemischt genutzte Ferienwohnung trotz Vermietung in den ersten Jahren keine Gewinne erzielt, dann kann dem Finanzamt eine Prognose hinsichtlich der geschätzten Einnahmen über einen Zeitraum von 30 Jahren vorgelegt werden. In der Schätzung muss glaubhaft gemacht werden, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein Überschuss erzielt werden kann, der über die Ausgaben hinausgeht. Sobald das Finanzamt von Deiner positiven Wirtschaftsprognose überzeugt ist, kannst Du die Ferienwohnung absetzen.

Es gibt aber Situationen, in denen Ferienwohnungen oder Urlaubsdomizile aus beruflichen Gründen gemietet werden. Und dann ist das mit der steuerlichen Absetzbarkeit eine sehr naheliegende Frage.

Es gibt aber Situationen, in denen Ferienwohnungen oder Urlaubsdomizile aus beruflichen Gründen gemietet werden. Und dann ist das mit der steuerlichen Absetzbarkeit eine sehr naheliegende Frage.(Bild © unsplash.com)

Dir gehört die Ferienwohnung nicht?

Eine gemietete Ferienwohnung steuerlich absetzen. Das klingt nur ungehörig, wenn man glaubt, du wolltest dir deinen Urlaub vom Finanzamt erstatten lassen. Es gibt aber Situationen, in denen Ferienwohnungen oder Urlaubsdomizile aus beruflichen Gründen gemietet werden. Und dann ist das mit der steuerlichen Absetzbarkeit eine sehr naheliegende Frage.

Ferienwohnung für die Projektdauer mieten?

Handwerker, Remote Worker und Freelancer, die projektweise arbeiten, nutzen regelmäßig Ferienwohnungen als Unterkunft. Das kann praktischer, bequemer und günstiger sein, als wochenlang im Hotel zu wohnen.

Beispiel: Ritterdarsteller Uwe hat ein einwöchiges Engagement auf einem Mittelalterfestival. Er muss dafür 400 Kilometer anreisen und braucht eine Unterkunft. Also mietet er für sich und sein Pferd eine Ferienwohnung auf einem Bauernhof an. Zum Mittelalterfestival ist es nicht weit und der Gaul braucht eine Weide. Die Unterkunft braucht er nur aus beruflichen Gründen. Also handelt es sich hier um eine Betriebsausgabe. Vermutlich kann der Ritterdarsteller Uwe diese Kosten seinem Auftraggeber wieder in Rechnung stellen.

Was sind gemischte Reisekosten?

Hängen Uwe und sein Pferd noch eine paar Tage Urlaub hinten dran, dann sind die Kosten für die Ferienwohnung nicht mehr rein beruflich bedingt. Nur noch ein Anteil davon gilt als Betriebsausgabe. Es handelt sich um sogenannte gemischte Reisekosten. Will Uwe nun die gemietete Ferienwohnung von der Steuer absetzen, muss er den Anteil der beruflichen und der privaten Nutzung ausrechnen. Beispiel: 10 Tage waren Uwe und sein Pferd in der Ferienwohnung untergebracht, 7 Tage davon waren eindeutig mit dem Auftrag auf dem Festival verbunden. Das macht 70% beruflichen, und 30% privaten Anteil.

Wie funktioniert das Absetzen beim Wohnungswechsel wegen Jobwechsel?

Eine andere Situation, in der eine Ferienwohnung eine steuerlich absetzbare Übergangslösung sein kann, ist ein Wohnungswechsel aus beruflichen Gründen.

Beispiel: Paula Herbst konnte sich beruflich verbessern, sie leitet seit kurzem eine Human Ressources Abteilung. Nun ist dieser neue Job in Leipzig, bisher wohnte sie in Kaiserslautern. Viel zu weit zum pendeln! Leider hat sie in Leipzig noch nicht die passende Wohnung für sich, ihren Mann, die 3 Kinder, 2 Frettchen, den Hund und das Hängebauchschwein gefunden. Das kann auch noch dauern, denn das Hängebauchschwein ist wählerisch, was den umzuwühlenden Garten angeht.

Ein Hotel ist auf Dauer zu teuer, aber eine kleine Wohung anmieten und provisorisch einrichten, das ist Paula Winter zu aufwendig. Sie sucht lieber weiter nach einer großen Wohnung und mietet für die Übergangszeit eine Ferienwohnung.

Sie kann die Notwendigkeit dieser Ausgabe mit der beruflichen Veränderung begründen und hat in den nächsten Wochen die Situation einer doppelten Haushaltsführung. Einen Teil der entstehenden Kosten kann sie von der Steuer absetzen.

Wie können digitale Nomaden die gemietete Wohnung steuerlich absetzen?

Und es gibt noch eine dritte Gruppe, die die gemietete Ferienwohnung vielleicht von der Steuer absetzen kann: digitale Nomaden. Du bist eigentlich nur noch beruflich unterwegs und arbeitest, von wo du willst. Dein Hausstand passt in zwei Rucksäcke, dein Büro auf einen Laptop und deine Daten stecken in der Cloud.

Wenn du eine Ferienwohnung mietest, dann ist natürlich immer die Frage: Ist das nur Wohnen oder auch was Berufliches?

Pfiffig ist, wenn du dich gut beraten lässt, bevor du die große Reise antrittst. Denn ob und wie du Reisekosten steuerlich geltend machen kannst, hängt davon ab, ob du in Deutschland noch gemeldet und steuerpflichtig bist. Vielleicht ist ein anderer Staat für dich zuständig, weil er findet, dass du dort lange genug einen Wohnsitz hast.

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