Ferienwohnung vermieten: Muss ich ein Gewerbe anmelden?

Maria Peloponisiou ~ 10 min Lesezeit | 01. Jan. 2020

Eine Ferienwohnung vermieten kann eine lukrative Einkommensquelle stellen. Ob Du dafür ein Gewerbe anmelden musst, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Dazu gehören der erzielte Umsatz, Deine weiteren Tätigkeiten im Rahmen der Vermietung und der Standort, an dem die Wohnung gelegen ist.

Ob ein Gewerbe vorliegt oder nicht, ist bei der Vermietung von Ferienunterkünften eine oftmals recht schwierig zu beantwortende Frage. Wenn Du Dir unsicher bist, dann lohnt sich eine Beratung beim Steuerberater oder eine Auskunft bei der zuständigen Stadtverwaltung oder dem Finanzamt.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Ist jede Vermietung ein Gewerbe?

Das Finanzamt wird es in jedem Fall irgendwann erfahren, wenn Du eine Ferienwohnung vermietest. Denn wenn Du eine Wohnung für die Vermietung verwendest, dann musst Du diese Einkünfte in Deiner Einkommensteuererklärung angeben. Das sind in Deiner Steuererklärung die sogenannten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Als Vermieter von eigenen Immobilien besteht Deine Tätigkeit in erster Linie darin, Dein Privatvermögen zu verwalten und damit Geld zu erwirtschaften. Diese Tätigkeit ist erst einmal nicht gewerblich.

Die Steuererklärung steht an – da will man lieber nichts falsch machen. Doch was sind die größten Fehler bei der Einkommensteuererklärung und wie kannst Du sie vermeiden?

Wo liegt die Abgrenzung vom Gewerbe zur Vermögensverwaltung?

In der Abgabenordnung im § 14 AO gibt der Gesetzgeber vor, dass die Nutzung von Vermögenswerten durch den Eigentümer zur Vermögensverwaltung gehört. Allerdings wird die Grenze zum Gewerbe immer dann überschritten, wenn ein wirtschaftlicher und gewerblicher Geschäftsbetrieb zu erkennen ist. Ist mit der Vermietung Deiner Ferienwohnung eine selbstständige und langfristige Tätigkeit verbunden, mit der Du wirtschaftliche Gewinne erzielen möchtest, dann liegt keine Vermögensverwaltung mehr vor, sondern ein Gewerbe. Allerdings hat der Gesetzgeber nicht genau vorgegeben, wo die Grenze im Einzelfall anzusetzen ist. Daher hängt die Einschätzung, ob es sich bei der Vermietung einer Ferienwohnung um eine private Vermögensverwaltung oder um ein Gewerbe handelt, von weiteren Merkmalen ab und ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Ferienwohnung vermieten – wann ist das gewerblich?

Für steuerliche Aspekte, die über die Einkommensteuer hinausgehen, ist die Vermietung einer Ferienwohnung erst dann interessant, wenn Du diese gewerblich betreibst. Dazu muss es allerdings Anzeichen einer gewerblichen Tätigkeit geben. Es hängt also davon ab, wie Du die Vermietung Deiner Ferienwohnung im Detail gestaltest, ob diese als gewerbliche Tätigkeit einzuordnen ist oder nicht. In den meisten Fällen kannst Du die Vermietung aber als Gewerbe ausgestalten.

Wann ist das Ferienwohnung vermieten ein Gewerbe?

Unter dem Begriff Gewerbe versteht das Wirtschafts- und Steuerrecht jede eigenverantwortlich ausgeübte wirtschaftliche Tätigkeit auf eigene Rechnung, die dauerhaft angelegt ist und die Absicht verfolgt, einen Gewinn zu erzielen. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist auch dann vorausgesetzt, wenn Du mit Deiner Tätigkeit eine Zeit lang Verluste erwirtschaftest.

Wer Ferienwohnungen nur gelegentlich vermietet und sie überwiegend selbst nutzt oder Freunde und Verwandte dort zum Freundschaftspreis Ferien machen lässt, dem fehlt aus Sicht des Fiskus in der Regel die nötige Gewinnerzielungsabsicht. Was das Problem an einer fehlenden Gewinnerzielungsabsicht ist, erfährst Du in diesem Beitrag.

Wer hingegen zum Beispiel den überwiegenden Teil seiner Einkünfte aus der Vermietung bezieht und ganz klar Aspekte selbstständiger Arbeit bei seiner vermietenden Tätigkeit zeigt, der geht einem Gewerbe nach. Wenn Du zum Beispiel mehrere Wohnungen oder Zimmer vermietest, alles rund um die Abwicklung selbst erledigst, Deine Wohnungen bewirbst und viel Arbeitszeit hinein steckst, dann brauchst Du einen Gewerbeschein und musst Deine Ferienwohnung oder gar mehrere Ferienwohnungen anmelden.

Ferienwohnung vermieten – Rechtliches

Wenn Du eine Ferienwohnung vermietest, dann überprüft das Finanzamt in der Regel, ob eine Gewinnerzielungsabsicht und damit eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Ist die Vermietung einer Ferienwohnung auf Dauer angelegt, dann geht das Finanzamt in der Regel von einer Gewinnerzielungsabsicht aus und kann den Fall genauer untersuchen.

Wie entscheidet das Finanzamt, ob die Vermietung gewerblich ist?

Grundsätzlich unterscheidet das Finanzamt bei der Bewertung, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, wenn Du eine Ferienwohnung vermietest, nach zwei entscheidenden Merkmalen. Demnach kannst Du eine Ferienwohnung auf zwei verschiedene Arten vermieten:

ohne Eigennutzung
mit Eigennutzung

Ohne Eigennutzung – Musst Du für Deine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?

Bei seiner Bewertung, ob es sich bei der Vermietung Deiner Ferienwohnung um ein Gewerbe handelt, prüft das Finanzamt im ersten Schritt, ob Du die Ferienwohnung nur zeitweise vermietest und sie zeitweise auch selbst benutzt. Vermietest Du die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste und ist die Wohnung zudem an mindestens 75 Prozent der Vermietungstage belegt, die am Standort der Wohnung üblich sind, dann liegt die Einschätzung nahe, dass es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt. War Deine Wohnung zu weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Belegungstage vermietet, dann kann das Finanzamt eine Einkunftsprognose verlangen, um Deinen Fall besser beurteilen zu können.

Wann geht das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht aus?

Daneben geht das Finanzamt von einer ausschließlichen Vermietung Deiner Ferienwohnung und von einer gewerblichen Tätigkeit aus, wenn eines der folgenden Kriterien zutreffend ist:

Verwaltung der Ferienwohnung
Hast Du die Verwaltung und Vermietung der Ferienwohnung einer Kurverwaltung oder einem Reiseveranstalter vor Ort übertragen und eine Eigennutzung für das ganze Jahr ausgeschlossen, dann ist von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen.
Ferienwohnung im Wohnhaus
Liegt Deine Ferienwohnung an Deinem Wohnort in Deinem von Dir bewohnten Wohnhaus, dann liegt es nahe, dass Du die Ferienwohnung nicht selbst benutzt. Dabei muss das Wohnhaus zudem die Möglichkeit bieten, private Gäste aufzunehmen. Liegen die beiden Voraussetzungen vor, dann geht das Finanzamt davon aus, dass Du die Ferienwohnung gewerblich vermietest.
Mehrere Ferienwohnungen
Verfügst Du über mehrere Ferienwohnungen am gleichen Ort, dann ist davon auszugehen, dass Du höchstens eine der Wohnungen selbst nutzt. Alle anderen stehen demnach das ganze Jahr über für die Vermietung an Gäste bereit. Die Vermietung ist daher als Gewerbe einzuordnen.
Vermietungsdauer
Eine Ferienwohnung, die Du über eine Zeitspanne pro Jahr vermietest, die den normalen orstüblichen Belegungstagen am Standort der Wohnung entspricht, gilt als gewerblich vermietet.

Mit Eigennutzung – Musst Du für Deine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?

Wird Deine Ferienwohnung nur zeitweise vermietet, weil Du sie zu bestimmten Zeiten auch selbst nutzt, dann ist eine Gewinnerzielungsabsicht genau zu überprüfen. Dabei gilt es zum Beispiel zu unterscheiden, ob die Selbstnutzung auf ganz bestimmte Zeiten beschränkt ist. In diesem Fall kann davon ausgegangen werden, dass die Wohnung an den anderen Zeiten zur Vermietung verwendet wird. Hierbei werden eventuelle Zeitspannen, in denen die Wohnung leer steht, der Vermietungszeit zugeschlagen.

Behältst Du Dir jedoch für Deine Ferienwohnung stets die Möglichkeit vor, diese selbst zu nutzen und Du vermietest lediglich fallweise an Feriengäste, dann müssen die Zeiten der tatsächlichen Selbstnutzung den Vermietungszeiten gegenüber gestellt werden, um die jeweiligen Anteile zu ermitteln. Lässt sich nicht mehr nachvollziehen, wie oft Du zum Beispiel Deine Ferienwohnung selbst genutzt hast, dann kannst Du die privaten Anteile und die Vermietungszeiten an Feriengäste auch jeweils zur Hälfte aufteilen.

In allen diesen Fällen ist nicht davon auszugehen, dass Du mit der Vermietung Deiner Ferienwohnung ein geschäftsmäßiges Gewerbe betreibst.

Ferienwohnung vermieten: ein Gewerbe? – die Einkünfte entscheiden

Ab einem jährlichen Ertrag von mehr als 24.500 Euro entsteht die Gewerbesteuerpflicht, da bei Einkünften dieser Höhe in der Regel von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen wird. Erzielst Du mit der Vermietung Deiner Ferienwohnung einen Ertrag, der über die Freigrenze für die Gewerbesteuer hinaus geht, dann ist davon auszugehen, dass Deine Vermietung gewerblich einzuordnen ist.

Können Vermieter auch Kleinunternehmer sein?

Bis zu einer Umsatzgrenze von 22.000 Euro pro Jahr kannst Du Dich auf die Kleinunternehmerregelung berufen und auf die Erhebung von Umsatzsteuer verzichten. Ob die Kleinunternehmerregelung für Dich sinnvoll ist, solltest Du jedoch sehr genau abwägen. Wer mit dem Umsatz über der Umsatzgrenze für Kleinunternehmer liegt, unterliegt ohnehin der Regelbesteuerung und muss daher auch Umsatzsteuer abführen.

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Was musst Du bei Vermietung mit Frühstück beachten?

Deine Gäste haben ein Frühstück mitgebucht? Wer mit Lebensmitteln hantiert, um sie zahlenden Gästen zu servieren, muss nachweislich über Kenntnisse im Bereich der Lebensmittelhygiene verfügen. Dafür gibt es spezielle Kurse bei Gesundheitsämtern und bei den Kammern. Beim Gewerbeamt kann dazu geklärt werden, ob dein „Betrieb“ unter Hygienebestimmungen fällt. Im Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen ist besondere Umsicht erforderlich. Hierbei gilt es, das Infektionsschutzgesetz zu beachten.

Kannst Du Deine private Mietwohnung an Feriengäste vermieten?

In Deutschland herrscht ein Mangel an Wohnraum. Finden in großen Städten dann auch noch Veranstaltungen oder Messen statt, dann sind die Hotels und Pensionen schnell ausgebucht. Auch während der Ferienzeit suchen viele Urlauber nach einem passenden Aufenthaltsort in den Städten. Mit den Möglichkeiten des Internet entwickelte sich aus dem Bedarf sehr schnell das passende Angebot: viele Onlineportale bieten die Vermittlung zwischen Wohnungsinhabern und Urlaubern an, um die Vermietung von Privatwohnungen umzusetzen. Zahlreiche Wohnungsinhaber nutzen die Portale zum Beispiel, um ihre leer stehende Wohnung während ihres eigenen Urlaubs an Touristen und Messe- oder Veranstaltungsbesucher weiterzuvermieten. Doch wo ein Markt neu entsteht, tauchen auch viele rechtliche Fragen auf, wie zum Beispiel, ob die Weitervermietung von Mietwohnungen erlaubt ist und wie die Einnahmen steuerlich zu behandeln sind.

Welche Einspruchsrechte hat der Hausbesitzer?

Grundsätzlich muss der Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilen. Kein Mieter hat das Recht, seine Wohnung an einen Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters weiterzuvermieten. Denn der Mietvertrag zwischen dem Hausbesitzer und seinem Wohnungsmieter bezieht sich immer auf die Personen, die im Vertrag genannt sind. Das hat den Hintergrund, dass jeder Vermieter das Recht hat, einen Mietbewerber abzulehnen, wenn er dessen Integrität anzweifelt. Dem Vermieter steht es somit stets frei, selbst zu entscheiden, welche Personen in seiner Immobilie wohnen dürfen und welche nicht.

Wann können Mieter ihre Wohnung privat vermieten?

In vielen Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, dass der Mieter ein Recht zur Untervermietung hat. Dennoch muss der Wohnungsmieter seinen Vermieter jedesmal um Erlaubnis fragen, wenn er einer Person die Wohnung zur Untermiete überlässt. Lässt sich der Vermieter jedoch darauf ein, seinem Mieter eine Untervermietung zu gestatten und ausdrücklich auf eine personenbezogene Erlaubnis zu verzichten, dann steht es dem Mieter frei, seine private Wohnung zu vermieten.

Diese Vorgehensweise ist in der Praxis jedoch sehr unwahrscheinlich umzusetzen. Denn weder der Vermieter noch die anderen Mietparteien des Hauses haben ein Interesse daran, mit häufig wechselnden unbekannten Personen im Haus zusammen wohnen zu müssen. Die anderen Mietparteien hätten in diesem Fall einen zulässigen Grund zur Beschwerde gegenüber dem Hausbesitzer. Denn sie haben eine Wohnung in einem Wohnhaus gemietet und nicht etwa in einem Gästehaus.

Was gilt für die Vermietung einzelner Zimmer?

Mieter, die einzelne Zimmer ihrer Wohnung gelegentlich an Feriengäste vermieten, müssen den Widerspruch ihres Vermieters hingegen nicht fürchten, solange sich die Vermietung in einem angemessenen und störungsfreien Rahmen hält. Denn während der Vermietung einzelner Zimmer ist davon auszugehen, dass die Person, die im Mietvertrag steht, ihrer persönlichen Verantwortung während des Aufenthalts der Feriengäste nachkommt. Kommt es aber dennoch zu Beeinträchtigungen für andere Mietparteien, wie zum Beispiel durch Lärm, Schmutz oder unangemessenes Verhalten, dann kann der Hausbesitzer auch diese Form der Vermietung unterbinden.

Private Wohnung vermieten – Was sagt die Rechtsprechung dazu?

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil aus dem Jahr 2014 entschieden, dass auch eine bestehende Erlaubnis zur Untervermietung es einem Mieter nicht gestattet, seine private Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Dabei stellte das Gericht einen Unterschied klar zwischen einer Untervermietung, die auf Dauer angelegt ist und einer Vermietung an beliebige Feriengäste. Das Gericht stellte in seinem Urteil fest, dass die Erlaubnis zur Untervermietung davon ausgehe, ein bestimmter zusätzlicher Bewohner bewohne über einen bestimmten Zeitraum hinweg und dauerhaft die betroffene Wohnung. Dahingegen stellt die Vermietung an Feriengäste eine Form der wechselhaften anonymen Vermietung dar, die von der Erlaubnis zur Untervermietung nicht abgedeckt sei.

Welche Folgen hat es, wenn Mieter ihre private Wohnung vermieten?

Wenn Mieter ihre Wohnung ohne die individuelle Erlaubnis des Vermieters an Feriengäste vermieten, dann riskieren sie damit nicht nur einen Konflikt mit ihrem Vermieter. Auch steuerliche Aspekte der Untervermietung gilt es, zu berücksichtigen.

Folgen im Mietverhältnis

Wird eine Mietwohnung als Ferienwohnung angeboten, dann hat der Vermieter in der Regel ein Recht auf Einspruch. Befolgt der Mieter eine entsprechende Abmahnung nicht, dann kann der Vermieter auch eine Kündigung aussprechen. Verweigert der Vermieter hingegen auf Anfrage hin die Zustimmung zur Vermietung der Wohnung an Feriengäste, dann hat der Mieter kein Recht zur sofortigen Kündigung.

Steuerliche Folgen

Gegen eine regelmäßige Untervermietung spricht zudem, dass mit den Mieteinnahmen ein zu versteuernder Gewinn entsteht. Denn regelmäßige Einnahmen führen im Grundsatz dazu, dass eine gewerbliche Tätigkeit besteht, deren Erträge zu versteuern sind. Übersteigen die Erträge aus der Vermietung die Grundfreibeträge für sonstige Einnahmen, dann muss der Anbieter, der seine private Wohnung vermietet, die Einkünfte aus der Vermietung versteuern.

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