Recht   20.2.2019

Ferienwohnung vermieten: Muss ich ein Gewerbe anmelden?

Eine Ferienwohnung vermieten kann eine lukrative Einkommensquelle stellen. Ob Du dafür ein Gewerbe anmelden musst, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Dazu gehören der erzielte Umsatz, Deine weiteren Tätigkeiten im Rahmen der Vermietung und der Standort, an dem die Wohnung gelegen ist.

  1. Ist jede Vermietung ein Gewerbe?
  2. Wo liegt die Abgrenzung vom Gewerbe zur Vermögensverwaltung?
  3. Wann ist die Vermietung einer Ferienwohnung gewerblich?
  4. Ferienwohnung vermieten – Rechtliches
  5. Wie entscheidet das Finanzamt, ob die Vermietung gewerblich ist?
  6. Wie wichtig sind die Einkünfte durch die Vermietung?
  7. Können Vermieter auch Kleinunternehmer sein?
  8. Was musst Du bei Vermietung mit Frühstück beachten?
Ferienwohnung vermieten

Spätestens seit es Airbnb gibt, ist es der letzte Schrei, seine Wohnung an Urlauber zu vermieten. Wer regelmäßig mit dem Ferienwohnung vermieten Einnahmen macht, muss dann aber eventuell ein Gewerbe anmelden. (Bild © unsplash.com)

Ob ein Gewerbe vorliegt oder nicht, ist bei der Vermietung von Ferienunterkünften eine oftmals recht schwierig zu beantwortende Frage. Wenn Du Dir unsicher bist, dann lohnt sich eine Beratung beim Steuerberater oder eine Auskunft bei der zuständigen Stadtverwaltung oder dem Finanzamt. 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Ist jede Vermietung ein Gewerbe?

Das Finanzamt wird es in jedem Fall irgendwann erfahren, wenn Du eine Ferienwohnung vermietest. Denn wenn Du eine Wohnung für die Vermietung verwendest, dann musst Du diese Einkünfte in Deiner Einkommensteuererklärung angeben. Das sind in Deiner Steuererklärung die sogenannten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Als Vermieter von eigenen Immobilien besteht Deine Tätigkeit in erster Linie darin, Dein Privatvermögen zu verwalten und damit Geld zu erwirtschaften. Diese Tätigkeit ist erst einmal nicht gewerblich.

Wo liegt die Abgrenzung vom Gewerbe zur Vermögensverwaltung?

In der Abgabenordnung im gibt der Gesetzgeber vor, dass die Nutzung von Vermögenswerten durch den Eigentümer zur Vermögensverwaltung gehört. Allerdings wird die Grenze zum Gewerbe immer dann überschritten, wenn ein wirtschaftlicher und gewerblicher Geschäftsbetrieb zu erkennen ist. Ist mit der Vermietung Deiner Ferienwohnung eine selbstständige und langfristige Tätigkeit verbunden, mit der Du wirtschaftliche Gewinne erzielen möchtest, dann liegt keine Vermögensverwaltung mehr vor, sondern ein Gewerbe. Allerdings hat der Gesetzgeber nicht genau vorgegeben, wo die Grenze im Einzelfall anzusetzen ist. Daher hängt die Einschätzung, ob es sich bei der Vermietung einer Ferienwohnung um eine private Vermögensverwaltung oder um ein Gewerbe handelt, von weiteren Merkmalen ab und ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. 

Ferienwohnung vermieten – wann ist das gewerblich?

Für steuerliche Aspekte, die über die Einkommensteuer hinausgehen, ist die Vermietung einer Ferienwohnung erst dann interessant, wenn Du diese gewerblich betreibst. Dazu muss es allerdings Anzeichen einer gewerblichen Tätigkeit geben. Es hängt also davon ab, wie Du die Vermietung Deiner Ferienwohnung im Detail gestaltest, ob diese als gewerbliche Tätigkeit einzuordnen ist oder nicht. In den meisten Fällen kannst Du die Vermietung aber als Gewerbe ausgestalten.

Wann ist das Ferienwohnung vermieten ein Gewerbe?

Unter dem Begriff Gewerbe versteht das Wirtschafts- und Steuerrecht jede eigenverantwortlich ausgeübte wirtschaftliche Tätigkeit auf eigene Rechnung, die dauerhaft angelegt ist und die Absicht verfolgt, einen Gewinn zu erzielen. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist auch dann vorausgesetzt, wenn Du mit Deiner Tätigkeit eine Zeit lang Verluste erwirtschaftest. 

Wer Ferienwohnungen nur gelegentlich vermietet und sie überwiegend selbst nutzt oder Freunde und Verwandte dort zum Freundschaftspreis Ferien machen lässt, dem fehlt aus Sicht des Fiskus in der Regel die nötige Gewinnerzielungsabsicht.

Wer hingegen zum Beispiel den überwiegenden Teil seiner Einkünfte aus der Vermietung bezieht und ganz klar Aspekte selbstständiger Arbeit bei seiner vermietenden Tätigkeit zeigt, der geht einem Gewerbe nach. Wenn Du zum Beispiel mehrere Wohnungen oder Zimmer vermietest, alles rund um die Abwicklung selbst erledigst, Deine Wohnungen bewirbst und viel Arbeitszeit hinein steckst, dann brauchst Du einen Gewerbeschein und musst Deine Ferienwohnung oder gar mehrere Ferienwohnungen anmelden.

Ferienwohnung vermieten – Rechtliches

Wenn Du eine Ferienwohnung vermietest, dann überprüft das Finanzamt in der Regel, ob eine Gewinnerzielungsabsicht und damit eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Ist die Vermietung einer Ferienwohnung auf Dauer angelegt, dann geht das Finanzamt in der Regel von einer Gewinnerzielungsabsicht aus und kann den Fall genauer untersuchen. 

Wie entscheidet das Finanzamt, ob die Vermietung gewerblich ist?

Grundsätzlich unterscheidet das Finanzamt bei der Bewertung, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, wenn Du eine Ferienwohnung vermietest, nach zwei entscheidenden Merkmalen. Demnach kannst Du eine Ferienwohnung auf zwei verschiedene Arten vermieten:

  • ohne Eigennutzung
  • mit Eigennutzung

Ohne Eigennutzung – Musst Du für Deine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?

Bei seiner Bewertung, ob es sich bei der Vermietung Deiner Ferienwohnung um ein Gewerbe handelt, prüft das Finanzamt im ersten Schritt, ob Du die Ferienwohnung nur zeitweise vermietest und sie zeitweise auch selbst benutzt. Vermietest Du die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste und ist die Wohnung zudem an mindestens 75 Prozent der Vermietungstage belegt, die am Standort der Wohnung üblich sind, dann liegt die Einschätzung nahe, dass es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt. War Deine Wohnung zu weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Belegungstage vermietet, dann kann das Finanzamt eine Einkunftsprognose verlangen, um Deinen Fall besser beurteilen zu können. 

Wann geht das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht aus?

Daneben geht das Finanzamt von einer ausschließlichen Vermietung Deiner Ferienwohnung und von einer gewerblichen Tätigkeit aus, wenn eines der folgenden Kriterien zutreffend ist:

  • Verwaltung der Ferienwohnung
    Hast Du die Verwaltung und Vermietung der Ferienwohnung einer Kurverwaltung oder einem Reiseveranstalter vor Ort übertragen und eine Eigennutzung für das ganze Jahr ausgeschlossen, dann ist von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen.
  • Ferienwohnung im Wohnhaus
    Liegt Deine Ferienwohnung an Deinem Wohnort in Deinem von Dir bewohnten Wohnhaus, dann liegt es nahe, dass Du die Ferienwohnung nicht selbst benutzt. Dabei muss das Wohnhaus zudem die Möglichkeit bieten, private Gäste aufzunehmen. Liegen die beiden Voraussetzungen vor, dann geht das Finanzamt davon aus, dass Du die Ferienwohnung gewerblich vermietest.
  • Mehrere Ferienwohnungen 
    Verfügst Du über mehrere Ferienwohnungen am gleichen Ort, dann ist davon auszugehen, dass Du höchstens eine der Wohnungen selbst nutzt. Alle anderen stehen demnach das ganze Jahr über für die Vermietung an Gäste bereit. Die Vermietung ist daher als Gewerbe einzuordnen.
  • Vermietungsdauer
    Eine Ferienwohnung, die Du über eine Zeitspanne pro Jahr vermietest, die den normalen orstüblichen Belegungstagen am Standort der Wohnung entspricht, gilt als gewerblich vermietet.

Mit Eigennutzung – Musst Du für Deine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?

Wird Deine Ferienwohnung nur zeitweise vermietet, weil Du sie zu bestimmten Zeiten auch selbst nutzt, dann ist eine Gewinnerzielungsabsicht genau zu überprüfen. Dabei gilt es zum Beispiel zu unterscheiden, ob die Selbstnutzung auf ganz bestimmte Zeiten beschränkt ist. In diesem Fall kann davon ausgegangen werden, dass die Wohnung an den anderen Zeiten zur Vermietung verwendet wird. Hierbei werden eventuelle Zeitspannen, in denen die Wohnung leer steht, der Vermietungszeit zugeschlagen. 

Behältst Du Dir jedoch für Deine Ferienwohnung stets die Möglichkeit vor, diese selbst zu nutzen und Du vermietest lediglich fallweise an Feriengäste, dann müssen die Zeiten der tatsächlichen Selbstnutzung den Vermietungszeiten gegenüber gestellt werden, um die jeweiligen Anteile zu ermitteln. Lässt sich nicht mehr nachvollziehen, wie oft Du zum Beispiel Deine Ferienwohnung selbst genutzt hast, dann kannst Du die privaten Anteile und die Vermietungszeiten an Feriengäste auch jeweils zur Hälfte aufteilen. 

In allen diesen Fällen ist nicht davon auszugehen, dass Du mit der Vermietung Deiner Ferienwohnung ein geschäftsmäßiges Gewerbe betreibst. 

Ferienwohnung vermieten: ein Gewerbe? – die Einkünfte entscheiden

Ab einem jährlichen Ertrag von mehr als 24.500 Euro entsteht die Gewerbesteuerpflicht, da bei Einkünften dieser Höhe in der Regel von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen wird. Erzielst Du mit der Vermietung Deiner Ferienwohnung einen Ertrag, der über die Freigrenze für die Gewerbesteuer hinaus geht, dann ist davon auszugehen, dass Deine Vermietung gewerblich einzuordnen ist. 

Können Vermieter auch Kleinunternehmer sein?

Bis zu einer Umsatzgrenze von 17.500 Euro pro Jahr kannst Du Dich auf die Kleinunternehmerregelung berufen und auf die Erhebung von Umsatzsteuer verzichten. Ob die Kleinunternehmerregelung für Dich sinnvoll ist, solltest Du jedoch sehr genau abwägen. Wer mit dem Umsatz über der Umsatzgrenze für Kleinunternehmer liegt, unterliegt ohnehin der Regelbesteuerung und muss daher auch Umsatzsteuer abführen.

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Was musst Du bei Vermietung mit Frühstück beachten?

Deine Gäste haben ein Frühstück mitgebucht? Wer mit Lebensmitteln hantiert, um sie zahlenden Gästen zu servieren, muss nachweislich über Kenntnisse im Bereich der Lebensmittelhygiene verfügen. Dafür gibt es spezielle Kurse bei Gesundheitsämtern und bei den Kammern. Beim Gewerbeamt kann dazu geklärt werden, ob dein „Betrieb“ unter Hygienebestimmungen fällt. Im Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen ist besondere Umsicht erforderlich. Hierbei gilt es, das zu beachten.

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