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Sind gewerbliche Mietkautionen umsatzsteuerpflichtig?

Bei der Anmietung von gewerblichen Räumen bezahlen viele Betriebe Umsatzsteuer auf ihre Miete. Doch wenn Vermieter auf ihre Miete Umsatzsteuer aufschlagen – sind dann auch gewerbliche Mietkautionen umsatzsteuerpflichtig?

gewerbliche Mietkautionen umsatzsteuerpflichtig
Der Vermieter des Raums kann über die Kaution nicht frei verfügen. Deshalb stimmt es nicht, dass gewerbliche Mietkautionen umsatzsteuerpflichtig sind. (Bild © unsplash.com)

Ruhendes Geld auf der Bank: Was ist die Mietkaution?

Die Kaution für die Anmietung von Räumen ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter grundsätzlich an den Vermieter ausbezahlt. Die finanzielle Rücklage dient als zusätzliche Absicherung für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht oder teilweise nicht nachkommt. In der Regel wird eine Kaution geleistet, indem Geld oder Wertpapiere hinterlegt werden. Als Ersatz für die Kaution kommt auch eine Bürgschaft in Frage. Im Normalfall überweist der Mieter innerhalb von drei Monaten nach Vertragsabschluss die vereinbarte Kaution auf das angegebene Konto des Vermieters.

Wie unterscheiden sich gewerbliche und private Mietverhältnisse?

Das gewerbliche Mietverhältnis unterscheidet sich in mehreren Gesichtspunkten von einem privaten Mietverhältnis. Das betrifft neben regulären Mietregelungen auch die Mietkaution. Insgesamt ist der Gewerbemietvertrag sehr viel freier als der Privatmietvertrag.

Privates Mietverhältnis Gewerbliches Mietverhältnis
Die Höhe der Mietkaution durch den Gesetzgeber auf maximal drei Nettomonatsmieten festgesetzt. Ob eine Mietkaution vereinbart wird oder nicht, wie viel diese beträgt und die Festsetzung weiterer Modalitäten liegt bei der freien Entscheidung der beiden Vertragspartner.

Die Vermietung an ein Gewerbe bringt für den Vermieter ein sehr viel höheres Risiko mit sich. Deshalb ist für gewöhnlich die gewerbliche Mietkaution höher angesetzt.

Der Vermieter muss ein eigenes Konto für die Kaution anlegen, aus dem er selbst kein Geld entnehmen darf. Die Kaution muss auf dem Kautionskonto verbleiben.

Zu einer Verwendung des Geldes ist der Vermieter nur dann befugt, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses Mietzahlungen oder Nebenkosten offen oder Ausbesserungen vorzunehmen sind.

Grundsätzlich ist der Vermieter auch bei der Verwaltung der gewerblichen Mietkaution freier. Daher sollten Mieter bei der Vertragsgestaltung ihren Vermieter zur Einzahlung der Kaution auf ein gesondertes Kautionskonto anhalten.

Die Kaution ist dabei getrennt vom Privatvermögen des Vermieters anzulegen. Denn bei einer Insolvenz wird andernfalls die gewerbliche Mietkaution zur Regulierung von Schulden herangezogen.

Wenn ein ausdrücklicher Ausschluss der Verzinsung nicht im Vertrag aufgenommen ist, dann muss der Vermieter die eingezahlte gewerbliche Mietkaution auf einem Konto anlegen, wo es verzinst wird.

Sind gewerbliche Mietkautionen umsatzsteuerpflichtig?

Eine Mietkaution ist keine Zahlung für die Nutzungsüberlassung einer Sache. Vielmehr stellt die Kaution eine Sicherheitsleistung. Die Kautionssumme wird nicht als Gegenleistung für eine Ware oder Dienstleistung bezahlt. Das bedeutet, dass eine Kaution keine Einnahme im steuerrechtlichen Sinn darstellt. Als Sicherheitsleistung ist die Kaution vielmehr eine Einlage, deren Eigentümer nach wie vor der Mieter ist. Der Vermieter verwaltet die ihm anvertraute Einlage lediglich ohne über sie frei verfügen zu können.

Aus diesem Grund ist weder die private noch die gewerbliche Mietkaution umsatzsteuerpflichtig. Unternehmer, die eine Kautionszahlung erhalten, müssen für diese keine Umsatzsteuer erheben oder abführen. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter die Miete für angemietete gewerbliche Räume mit einer Umsatzsteuer belegt. 

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