27. Feb 2020 | Empreendedorismo

Guia do alojamento local: obrigações fiscais e impostos

Em Portugal, o alojamento local ganhou muita popularidade nos últimos anos. Com efeito, desde 2010 até este ano o alojamento local cresceu mais de 3000%. Esta opção, permite ganhar dinheiro ao alugar, por curtos espaços de tempo, casas ou até quartos vazios.

Guia do alojamento local: obrigações fiscais e impostos
Para ter um alojamento local é necessário abrir a atividade e registar o estabelecimento através de uma comunicação do Balcão Único Eletrónico. (© Unsplash)

No entanto, este é um tema complexo e existem diversas obrigações fiscais e impostos que devem ser tidos em conta quando se pensa em colocar uma propriedade ou parte da mesma como alojamento local. Este artigo tem como objetivo ajudá-lo a perceber esses aspetos.

Um aspeto a ter em atenção antes de abrir atividade

Nos últimos tempos, algumas pessoas têm evitado iniciar uma atividade de alojamento local devido às mais-valias a pagar na afetação e desafetação do imóvel a esta atividade.

Com efeito, quando um imóvel é afetado ao alojamento local, é feito o cálculo da diferença entre o valor de mercado atual do imóvel e o valor de compra. Se existir uma mais-valia, 50% da mesma está sujeita a tributação em IRS (embora essa tributação fique suspensa, só sendo declarada no ano em que o imóvel for desafetado ou alienado).

Além disso, existe lugar ao cálculo de mais-valias novamente se o valor de mercado do imóvel subir entre o ano de afetação ao alojamento local e o ano em que o imóvel é desafetado dessa atividade ou da sua alienação. Neste caso, 95% da mais-valia estará sujeita a tributação em IRS.

Toda esta tributação deve fazer com que avalie bem se pretende entrar nesta atividade.

Abrir atividade nas Finanças

O primeiro passo para iniciar a atividade de alojamento local é abrir atividade nas Finanças. Um dos aspetos a ter em conta nesta altura é a escolha do regime de IVA, ou seja, entre o regime simplificado ou o regime de contabilidade organizada. Se escolher o primeiro, a própria pessoa pode abrir a atividade, caso contrária será necessário recorrer a um Contabilista Certificado.

Os CAE para a abrir atividade neste ramo são o 55201 ou o 55204.

O regime simplificado está disponível para sujeitos passivos cuja faturação no ano transato tenha sido igual ou inferior a 200 000€.

Outro dos aspetos relevantes é a escolha entre o enquadramento em sede de IRS, que pode ser feito através da categoria B ou da F (falamos mais sobre este assunto no ponto seguinte).

Também há que ter em atenção a escolha do regime do IVA (que é abordado mais à frente neste guia).

Categoria B e Categoria F

Os rendimentos relativos ao alojamento local são enquadrados normalmente na Categoria BRendimentos Empresariais e Profissionais. No entanto, se o titular dos rendimentos for também o proprietário do imóvel, pode optar por ser tributado de acordo com as regras da Categoria FRendimentos Prediais.

Quando a pessoa titular dos rendimentos não for a proprietária do imóvel, tem que optar obrigatoriamente pela categoria F.

Outros aspetos relevantes após a abertura da atividade

Depois de abrir a atividade, é necessário registar o estabelecimento. Isso é feito através de uma comunicação através do Balcão Único Eletrónico dirigida ao presidente da Câmara Municipal da propriedade em questão.

Em seguida, o Balcão Único emite um documento que contém o número de registo do estabelecimento de Alojamento Local. Só com esse número é possível colocar o alojamento disponível em sites como o Booking ou o Airbnb.

Outros aspetos importantes a ter em conta são o registo do estabelecimento de alojamento local no SEF e a colocação de toda a sinalética e informações necessárias no alojamento.

Como funciona a emissão de faturas

As faturas a ser emitidas aos hóspedes podem ser emitidas de duas formas:

  • Através de um programa certificado;
  • Através da emissão de uma Fatura-Recibo via Portal das Finanças (na secção de “Recibos Verdes”).

Se a fatura tiver um valor até 1000€ não precisa de identificar o hóspede na mesma. Caso contrário tem obrigatoriamente de inserir os dados da pessoa que adquire o serviço.

Na generalidade dos casos (como na Booking ou no Airbnb) as faturas são passadas aos clientes finais e não aos sites/plataformas. O valor da fatura deve incluir a comissão que paga a estes sites, mas não eventuais comissões pagas pelos clientes.

Na Booking o cliente não paga qualquer comissão, mas o proprietário do alojamento local paga. Neste caso, a fatura deve incluir todo o valor pago pelo cliente. Já no Airbnb, costumam existir 2 comissões além do preço: uma paga pelo proprietário do alojamento e outra pelo cliente. Apenas deve constar da fatura o preço mais a comissão paga pelo proprietário.

Existem casos de agências online, como a Expedia, em que a fatura é passada diretamente à agência.

Retenção na fonte

Independentemente do enquadramento fiscal, é obrigatório fazer retenção na fonte de 25% sobre as comissões e taxas que pague às plataformas online de onde vêm os clientes. Esse valor deve ser entrega ao Estado até ao dia 20 do mês seguinte.

No entanto, a maioria das plataformas estão situadas em países com os quais Portugal tem acordos para eliminar a dupla tributação. Desta forma, a retenção na fonte pode estar dispensada se a plataforma provar estar abrangida por tal exceção através de um formulário chamado “21-RFI das Finanças”. Deve pedi-lo à plataforma.

Entrega do Modelo 30

O Modelo 30 é de preenchimento obrigatório para quem usar plataformas estrangeiras para a obtenção de clientes. Tecnicamente, de acordo com Artigo 119 do CIRS, este modelo deve ser entregue pelas entidades portuguesas que devam ou paguem rendimentos a sujeitos passivos que não residam em território português.

Este documento deve ser entregue até ao final do 2º mês seguinte ao mês em que o pagamento ocorra.

Este modelo pode ser preenchido no Portal das Finanças. Ao escolher “Todos os serviços” na barra da esquerda da sua área pessoal, poderá encontrar o Modelo 30.

Essencialmente, terá que fazer o seguinte para o preenchimento deste modelo no site:

  • No quadro 1-5 deve preencher o seu NIF e o do TOC, o ano e o mês de referência, bem como o facto de ser a primeira declaração ou uma declaração de substituição.
  • No quadro 8, em cada linha, deve preencher o NIF português e o do país de residência da plataforma à qual pagou os rendimentos, colocar o valor de pago, o tipo de rendimento (que neste caso é o 8 – Comissões), e se tiver havido alguma retenção, deve colocar a taxa da retenção, bem como o montante de imposto retido.
  • Os quadros 6 e 7 só são preenchidos se tiver sido realizada alguma retenção na fonte das comissões, caso contrário, devem ser deixados em branco. No quadro 6, o ponto a ser preenchido é o 11 – Comissões.
  • Em seguida deve “validar” o documento para verificar se existem eventuais erros e, caso não existam, clicar em “submeter”.

O pagamento do IVA no alojamento local

Aquando do início de atividade ser-lhe-á pedido para indicar uma previsão do volume de negócios. Se a previsão for igual ou inferior a 10 000€ anuais, poderá optar pelo Regime de Isenção de IVA, caso contrário terá que escolher o Regime Normal Trimestral. Caso esteja no Regime de Isenção e faturar mais de 10 000€ num ano, passará para o Regime Normal.

No Regime de Isenção, o contribuinte não vai cobrar IVA aos clientes, mas também não lhe será possível deduzir IVA das despesas que tiver. Apesar de estar isento, quem está neste regime tem que pagar o IVA relativo às comissões das plataformas no mês seguinte à data da fatura através da emissão de uma Declaração Periódica no Portal das Finanças.

No Regime Normal, o IVA a cobrar é o IVA à taxa reduzida (6%) e existe obrigação de Declaração Periódica de IVA.

Quem está isento do pagamento de IVA e outros impostos

Vimos no ponto anterior que o Regime de Isenção de IVA isenta os proprietários de um alojamento de pagar IVA.

Contrariamente aos demais trabalhadores independentes, os que possuem uma atividade exclusivamente proveniente de arrendamentos através do alojamento local estão excluídos do pagamento de contribuições para a Segurança Social. Assim, não necessitam de entregar a Declaração Trimestral no site da Segurança Social Direta.

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